Ønsker du å investere pengene dine smart? Da kan kjøp av sekundærbolig kan være et godt alternativ. Kanskje er det sannsynlig at et av barna dine kommer til å studere i byen du kjøper sekundærbolig i, eller ønsker du en ekstra inntektskilde i måneden? Grunnene kan være mange.

23. mars 2021

Nasjonalt steg boligprisene med 8,7 prosent i 2020. Det viser tall fra Eiendom Norge. I et brennhett boligmarked, hva bør man tenke på før man kjøper sekundærbolig?

Kamilla Karlgaard jobber som privatrådgiver på Handelsbankens kontor på Majorstuen. Handelsbankens rådgivere får stadig i oppdrag å hjelpe kundene med kjøp av sekundærbolig.

Men hva er det viktig å tenke på før man går i gang?

– Det er flere ting det kan være lurt å tenke på. En viktig faktor handler om hvor lønnsomt det vil være å kjøpe et utleieobjekt i et marked som allerede har høye boligpriser. Man bør gjøre seg noen realistiske tanker og forventninger om boligprisutviklingen i årene fremover, og se på hvordan renten kan endre seg. Det er fordi det er verdistigningen på boligen over tid som vil gi den største gevinsten ved kjøp av en sekundærbolig, sier Karlgaard.

For det andre forteller hun at det er viktig å tenke på hva slags utgifter som kommer etter at man har kjøpt. Det kan være kostnader til vedlikehold, felleskostnader, skatt på leieinntekter, dokumentavgift ved kjøp og kostnader ved salg.

– Trenger du å ta opp lån ved kjøp av sekundærbolig, bør du også tenke på rentekostnadene til boliglånet. I tillegg er tid penger. Hvor mye tid kommer du til å bruke på sekundærboligen. For eksempel å leie den ut, legge ut annonser, finne riktige leietakere, oppfølging, vedlikehold med mer.

Turbulent utleiemarked

Tall fra Eiendom Norge viser at leieprisene økte med 2,3 prosent i 2020. I desember falt de med 0,6 prosent. I begynnelsen av februar i år uttalte administrerende direktør Vibecke Lyse Augdal i Utleiemegleren til NRK at det er en økning i antall henvendelser fra dem som sliter med å få leid ut.

– Selv om utleiemarkedet kan være krevende akkurat nå, er det ikke sikkert at det kommer til å vedvare når flertallet er vaksinert og samfunnet begynner å gå tilbake til normalen. Dersom du har planer om å kjøpe deg en sekundærbolig, bør du se på hvor lang horisonten du har, og vurdere om du er villig til å ta en risiko som tilsier at det tar lang tid å leie ut et objekt i dagens marked, sier Karlgaard, før hun legger til:

– Da må du vite at det er en risiko du ønsker, og er villig til å ta. Men mer om risiko litt senere. Kanskje du har barn som muligens skal studere i byen du vurderer å kjøpe en sekundærbolig i på sikt, eller har du et perspektiv på 30 – 40 år med investeringen, da vil det kanskje være mulig å leve med den risikoen.

Når mange utleieboliger står tomme, kan det påvirke hva du kan ta i leieinntekter for å få leid ut objektet. Karlgaard forteller at mange utleiere ofte kan ha høye forventinger til hva man kan generere i utleieinntekter.

– Ønsker du likevel å kjøpe en sekundærbolig – primært til utleie, kan det videre være fornuftig å tenke på hvilke områder det kan være lønnsomt å ha et utleieobjekt. Hvor er det attraktivt å leie bolig? Er det i områder i nærheten av høyskoler, kollektivtrafikk, sentrumsnært eller lignende? Det kan også være fornuftig å undersøke hva gjengs leie er i disse områdene.

Privatrådgiveren anbefaler også å gjøre seg opp noen tanker om hvor lenge man kan stå uten utleieinntekter ved blant annet bytte av leietakere, dårlige betalere, usikkert leiemarked, ved behov for vedlikehold.

Risiko, risiko, risiko

Som i alle andre markeder du kan investere pengene dine i, er det også risiko knyttet til kjøp av en sekundærbolig.

– Tenk gjerne over hvilken risiko du er villig til å ta. Enten om det er risikoen i forbindelse med forventet prisstigning på boligen i året som kommer, risiko tilknyttet å ta opp boliglån, risiko i forbindelse med rentene i årene som kommer og risiko i utleiemarkedet, som nevnt tidligere, forteller Karlgaard, før hun legger til:

– Videre bør du også tenke på hva du gjør hvis du skulle trenge de pengene du har bundet opp i sekundærboligen. For kjøper du en sekundærbolig, binder du sannsynligvis en betydelig andel av kapitalen din i boligmarkedet. Disse pengene er det ikke alltid like lett å ta ut med en gang dersom du ønsker det. Da må du eventuelt selge boligen, og det er en kostnadskrevende prosess som også kan ta en del tid i seg selv.

Både fordeler og ulemper

Velger du å kjøpe sekundærbolig, er det høy sannsynlighet for at større deler av kapitalen din havner i boligmarkedet.

– Da er du avhengig av at markedet går den veien man forventer og håper at det går. Mange tar også opp et boliglån for å skaffe seg sekundærboligen. Når man tar opp et boliglån, forplikter man seg til å betale tilbake boliglånet. I tillegg kommer rentekostnader ved siden av avdragene, sier Karlgaard, før hun legger til:

– I dag er boliglånsrenten rekordlav, men du bør forvente at rentene går opp over tid. Er du da villig til å ta den risikoen? For det er ikke sikkert at du får leid ut objektet til enhver tid. Det gjør at du kan få større kostnader enn inntektene. I tillegg er ikke midlene lett tilgjengelige dersom du skulle trenge dem. Husk også at du må skatte av gevinsten ved salg av sekundærbolig om du ikke har bodd der selv i ett av de siste to årene.

Karlgaard legger samtidig til at hvis du investerer i en sekundærbolig, vil du forhåpentligvis få en gjentakende inntekt månedlig i form av leieinntektene.

– Det betyr at det er leietaker som betaler for investeringen din i boligmarkedet. Dette både med tanke på at leietakeren nedbetaler eventuelle avdrag på boliglånet, men også at man historisk har sett at boligprisene har økt i verdi. Velger man riktig utleieobjekt, trenger ikke tiden du bruker på å leie det ut være tidskrevende. Man har også kontroll over inntektene, kostnader og boliglån.

Hva er alternativene?

Det finnes også andre alternativer dersom du ønsker å plassere pengene annerledes.

– Arbeidet, kostnadene og risikoen ved kjøp av sekundærbolig kan være store. Da kan fondsinvesteringer være en enklere investeringsform. Ønsker du å investere i fond, trenger du ikke ta opp boliglån, og du har heller ingen større løpende kostnader. Da får du hverken rentekostnader, felles- eller vedlikeholdskostnader. Fondssparing lar deg også spre risikoen i ulike markeder, selskaper, land og verdensdeler.

Privatrådgiveren understreker at du likevel bør ha en viss horisont på fondssparingen, og tåle svingningene i markedet.

– Fordelene ved fondssparing er at pengene er lettere tilgjengelige enn ved boligkjøp. Man har heller ikke de samme utgiftene som ved kjøp av sekundærbolig. Bare husk på at du må skatte av gevinsten av fondsinvesteringene når du realiserer den, sier Karlgaard, før hun legger til:

– Det er vanskelig å si hva som er best av å investere i en sekundærbolig eller i fond. Det er opp til hver enkelt. Det er likevel viktig å vurdere helheten av alle faktorer og risikoen knyttet til investeringene, og kjenne på hva som er mest riktig for seg selv. I tillegg kan det være lurt å se på hvordan du sprer risikoen i alle investeringene dine.