I Handelsbankens ferske konjunkturrapport venter våre analytikere prisfall både i næringseiendoms- og boligmarkedet.

Publisert 05.10.22

Norges Bank har hevet styringsrenten til 2,5 prosent. Det stemmer overens med det Handelsbankens analytikere ventet i forkant, i sin ferskeste konjunkturrapport.

– Utfallet var i tråd med våre forventninger. Norges Bank signaliserer også at styringsrenten vil øke til 2,75 prosent innen utgangen av 2022. Den vil så stige videre opp mot 3 prosent innen første kvartal 2023, før toppen er nådd mellom 3 og 3,25 prosent i løpet av tredje kvartal neste år, sier sjeføkonom i Handelsbanken, Marius Gonsholt Hov.

Handelsbankens analytikere mener de raske og store rentehevingene vil føre norsk økonomi inn i en resesjon, og at myk landing ikke lenger er en mulighet.

Norges Bank er også helt tydelige på at dette ikke blir en myk landing, og varsler en enda brattere nedtur i norsk økonomi enn hva analytikerne i Handelsbanken hadde antatt i utgangspunktet.

Opp mot 25 prosent prisfall i næringseiendom

Salgsprisene for næringseiendom har vokst betydelig over flere år. Nå varsler Handelsbankens analytikere kraftig prisfall.

Handelsbanken tror leieprisene kun skal opp med 1,4 prosent kommende år, mens avkastningskravet for de mest attraktive kontorlokalene ventes opp mot 4,5 prosent. Avkastningskravet for næringseiendom i Oslo ligger nå på 3,75 prosent.

Dermed vil det ifølge Handelsbankens analytikere se mørkt ut for næringseiendom, tilsvarende et fall i kontorprisen for Oslo-lokaler på 25 prosent. Salgsprisen har allerede begynt å falle noe.

– Gitt at vi tror leieprisen skal opp 1,4 prosent neste år, betyr det at salgsprisen må ned 25 prosent, gitt et avkastningskrav på 4,5 prosent. Skulle avkastningskravet øke enda mer enn vi ser for oss, vil også prisfallet kunne bli desto sterkere, sier seniorøkonom i Handelsbanken, Sara Midtgaard.

Handelsbanken venter at årene med svært lave avkastningskrav, selv for de mest lukrative kontorlokalene i Oslo, snart vil være over, og heller følge etter finansieringskostnadene.

Når fallet ventes å skje, avhenger av når det gjennomføres større transaksjoner i markedet.

– Sysselsettingsveksten vil bremse markert opp

For at avkastningskravet skal holde seg, må leieprisene betydelig opp. Handelsbanken-økonomene tror ikke leieprisene vil øke såpass mye.

– Selv om vi venter økte leiepriser, vil ikke økningen være tilstrekkelig for å dekke opp gapet til avkastningskravet. En betydelig økning i avkastningskravet kan føre til brå nedgang i salgsprisen, forklarer Midtgaard.

Den viktigste driveren av leiepriser av kontorlokaler er sysselsettingsvekst innen kontorjobber.

– Arbeidsmarkedet er nå stramt. Men tilbakemeldingene fra bedriftene er at sysselsettingsveksten vil bremse markert opp fremover, forteller Midtgaard.

Nedgang i boligpriser

Rentehevingene vil merkes godt i nordmenns privatøkonomi. I tillegg til økt arbeidsledighet, vil renteøkningene gi nedgang i boligprisene, ifølge Handelsbankens analytikere.

De spår ikke krakk i boligmarkedet, men tror på prisfall på 3 prosent neste år, og 2 prosent i 2024.

En periode med historisk lave renter har bidratt kraftig til å stimulere boligmarkedet. I tillegg har arbeidsledigheten vært svært lav. Men dette er i endring.

Rentehevingene tilsier at boliglånsrenten vil kunne stige til mellom 4,50 og 4,75 prosent.

–Slik forholdet ser ut nå, antar vi at boliginvesteringene vil fortsette å utvikle seg flatt til svakt negativt neste år, og i 2024. Lav boligbygging vil bidra til å holde tilførselen av nyboliger på markedet begrenset de kommende årene, og dermed begrense noe av fallet i boligprisene, utdyper Midtgaard.