Boligmarkedet under koronakrisen: Lav rente som katalysator
Boligprisene har steget raskt det siste året, understøttet av historisk lave utlånsrenter. Vi forventer videre prisoppgang i 2021. Men tror samtidig at selve veksttakten vil dempe seg litt.
18. desember 2020
I starten av koronakrisen skortet det imidlertid ikke på dystre spådommer; enkelte tok til orde for at vi kunne oppleve et tosifret prisfall. Men gjennom koronakrisen har vi heller sett at aktiviteten i boligmarkedet har holdt seg høy, samtidig som prisveksten har vært frisk. Per i dag ligger boligprisene i Norge hele 7,8 prosent høyere enn på samme tid i fjor. I Oslo er boligprisene så mye som 10,4 prosent høyere.
Boligmarkedet var godt balansert
I ettertid er det imidlertid lett å forklare hvorfor det har gått sånn. For det første mener vi at boligmarkedet var godt balansert inn mot koronakrisen. Forholdet mellom tilbud og etterspørsel var rimelig stabilt, og prisveksten holdt godt følge med lønnsveksten. Boligmarkedet ville ha vært mer utsatt dersom det hadde vært sterkt ubalansert til å begynne med. Videre har økte offentlige overføringer sørget for å skjerme husholdningene fra et større inntektsbortfall, selv om arbeidsledigheten er forholdsvis høy fremdeles.
Går vi mer detaljert til verks viser også tallene at koronakrisen har truffet arbeidsmarkedet på en skjev måte; det er først og fremst de med lavere lønninger som er rammet av permitteringer og oppsigelser. I klartekst betyr dette at mange av de som i utgangspunktet hadde god økonomi fra før, også har blitt lite direkte berørt av koronakrisen (i økonomisk forstand). I den grad det i hovedsak er personer med relativt god økonomi som har vært mest involvert i eiendomskjøp det siste året, skulle heller ikke arbeidsmarkedssituasjonen under pandemien ha trukket ned boligetterspørselen nevneverdig.
Rom for ytterligere prisstigning neste år
Men disse forholdene gir kun forklaringer på hvorfor boligmarkedet ikke har falt under krisen. Skal vi forklare hvorfor boligmarkedet heller har gått rett opp, må vi først og fremst kikke til bidraget fra Norges Bank. Det at Norges Bank har gått til det historiske skrittet å sette renten ned til null prosent har nemlig fungert som en sterk katalysator for boligprisene. Dette er intuitivt, ettersom lavere rente øker kjøpekraften i boligmarkedet.
Du kan konkurrere sterkere i budrundene ved å øke opplåningen, samtidig som kostnadene ved renter og avdrag ligger fast. Men spørsmålet er hvor mye boligprisene faktisk kan stige, gitt dagens lave rentenivå? Vi har vært inne på temaet tidligere. Men denne gangen har vi foretatt mer detaljerte modellberegninger. Som bedre kan gi svar på hvor sterk renteeffekten faktisk er, når vi samtidig tar hensyn til andre forhold som også påvirker boligprisene.
Våre resultater viser at et rentekutt i den størrelsesorden som Norges Bank har foretatt, potensielt kan løfte boligprisene med 11 prosent på lang sikt. Resultatene viser også at oppjusteringen av prisnivået skjer raskest i løpet av de første 4-5 kvartalene.
Sett i lys av dette er det ikke overraskende at boligprisene har steget såpass som de har gjort det siste året. Beregningene viser også at det er rom for at boligprisene vil stige ytterligere i 2021 (hele renteeffekten er ikke tatt ut allerede).
Men ettersom den raskeste prisveksten skjer i startfasen etter et rentekutt, må vi også forvente å se at prisveksten fra måned til måned vil dempe seg noe i tiden fremover.
Krisen kunne rammet både sterkere og bredere
Våre resultater harmonerer godt med de fra andre undersøkelser av det norske boligmarkedet, og mekanismene er godt kjent. Hvorfor var det da noen som spådde dommedag?
Det er lett å være etterpåklok. Men husk at vi nå sitter på fasiten for utviklingen i økonomien, arbeidsmarkedet, husholdningenes inntekter og deres oppfatning av egen økonomisk situasjon. Koronakrisen kunne ha rammet husholdningene både sterkere og bredere enn hva vi faktisk har sett. Da ville det heller ikke vært utenkelig med en nedtur for boligmarkedet. ‘Ingen’ hadde møtt opp på visning, verken fysisk eller digitalt, og lageret av usolgte boliger ville ha hopet seg opp. Selgerne ville ha fått det travelt med å nedjustere prisforventningene. I et slikt scenario ville det heller ikke ha spilt noen stor rolle at renta var lav; du kan som kjent lede hesten til vannet, men ikke tvinge den til å drikke.
