X-faktorene for boligmarkedet fremover
Boligprisene i september falt med 0,6 prosent sesongjustert m/m. Så mye har ikke boligprisene falt siden finanskrisen, og dette er nok bare starten. Vi har en prognose om et fall på 3 prosent snitt år mot år neste år, noe som innebærer et fall på 7,5 prosent sesongjustert fra «toppen» sommeren 2022 til vinteren 2023.
Publisert 1. nov. 2022
Hvilke faktorer kan rokke ved disse prognosene? Usikkerheten om den fremtidige utviklingen er svært høy, det gjelder ikke bare for boligprisene men også for makroøkonomien forøvrig. X-faktorene for boligmarkedet er:
1) Hvor høyt vil Norges Bank sette styringsrenta?
2) Vil bankene holde betydelig tilbake villigheten til å gi boliglån?
3) Hvordan vil husholdningene prioritere konsum ovenfor bolig?
Hva gjelder punkt nummer én, utlånsvilligheten til bankene: Vi fikk Norges Bank sin utlånsundersøkelse forrige uke, hvor bankene rapporterte at de makroøkonomiske utsiktene er en faktor som isolert sett forventes å ha en noe innstrammende virkning på deres kredittpraksis fremover.
Etterspørselen etter kreditt ventes også å avta enda noe raskere fra husholdningene de neste 3 månedene. Forventet kredittpraksis og låneetterspørsel er i samme størrelsesorden som under tidligere perioder med noe mer markert prisfall.
Undersøkelsen viser ikke noe mer dramatisk enn at boligprisene ventes å falle fremover. Men, dersom flere banker etter hvert holder mer tilbake på blant annet mellomfinansiering, vil flere bli nødt til å selge før de kjøper. Da kan boligprisene falle vesentlig dypere enn det vi har lagt til grunn. Enn så lenge tyder imidlertid ikke undersøkelsen til Norges Bank at dette er i ferd med å skje, men det er verdt å følge med på.
Større usikkerhet enn normalt
Toppunktet på styringsrenta vil være avgjørende. Som sentralbanksjef Ida Wolden Bache også sier: usikkerheten for renteutsiktene er større enn normalt. Det er både risiko for at styringsrenta blir lavere, men også høyere enn det Norges Bank la til grunn i sin pengepolitiske rapport fra september.
Vi har i våre prognoser en rentetopp på 3,25 prosent neste sommer, noe som innebærer at styringsrenta skal videre opp et helt prosentpoeng. Det innebærer et fall i boligprisene isolert sett på 10 prosent. Dersom rentetoppen blir «kun» 50 punker høyere enn dagens rente, jo da blir det isolerte fallet kun 5 prosent.
Det siste forholdet avhenger av hvordan husholdningene avveier konsum mot bolig. Det skal i utgangspunktet mye til for at norske husholdninger ender opp med å selge boligen eller ikke betale boliglånene sine.
Vi kutter heller veldig mye konsum av varer og tjenester før vi velger å kutte ned på boligkonsumet vårt. Samtidig er det lenge siden vi har opplevd en inflasjon på 6,9 prosent, så norske husholdninger sitt handlingsmønster kan endre seg. Tiden vil vise hva husholdningene ender opp med å prioritere.
Kraftig nedjusterte forventninger
Boligprisforventningene har også blitt kraftig nedjustert. I NBBL sine undersøkelser er det nå 40 prosent som tror at boligprisene vil fall neste år, en økning fra nærmere 15 prosent i sist undersøkelse. Når flere venter at boligprisene skal falle så er det flere som ender opp med å selge boligen sin før de skal kjøpe en ny. I tillegg til at flere blir mer forsiktige i budrundene. Da faller også boligprisene mer enn det de ellers ville ha gjort. Desto mer pessimistisk husholdningene blir på boligprisutviklingen fremover i tid, desto større blir denne effekten.
Alt i alt tror ikke vi på noe boligpriskrakk i Norge i tiden fremover. Både begrensninger på tilbudssiden og høy nominell lønnsvekst hindrer krakk. Men hvor mye/lite boligprisene vil falle, det bestemmes igjen av faktorer som verken vi, Norges Bank, bankene eller husholdningene vet med sikkerhet hvordan vil utvikle seg. Tiden vil vise.
