Utsikter for det norske boligmarkedet: Tror på boligprisfall neste år
Det norske boligmarkedet har fått en pangstart på året med en sesongjustert vekst på 4,8 prosent hittil i år. Avhendingsloven er nå en velkjent årsak til tilbudssidebegrensingene på starten av året, siden det tok nærmere dobbelt så lang tid å lage tilstandsrapporter. Selve flaskehalseffekten er nå tatt ut og tilførselen av nye boliger er tilbake til noe mer normale nivåer. Det tar likevel litt tid før det påvirker boliglageret ute på Finn.no.
Publisert 28.06.22
Det er fortsatt få usolgte boliger på markedet, og boligene blir solgt unna på rekordtid. Det kan være at flere ønsker å pusse opp boligen sin grunnet strengere dokumentasjonskrav, slik at tilbudssidebegrensingene kan bli langvarige, men ikke så ille som det var på starten av året. I tillegg fikk flere realisert boligdrømmen under pandemien, og boligomsetningene var på rekordnivåer. Det er begrenset hvor ofte husholdninger ønsker å flytte på seg, slik at omsetningene ventes å være noe lavere i år sammenlignet med i fjor.
Tror på boligprisfall neste år
Norges Bank oppjusterte sin rentebane sist torsdag , og ser nå for seg at styringsrenten stiger videre til 2,25 prosent ved utgangen av dette året. Videre ser sentralbanken for seg en rentetopp i 2023 i overkant av 3 prosent.
Skulle Norges Bank få rett, må husholdningene tåle en boliglånsrente i overkant av 3 prosent allerede ved utgangen av dette året, og opp til 4,25-4,50 prosent til neste år. Som dere kan lese i en egen artikkel i dette Makrovinduet, tror vi i Handelsbanken på en noe lavere rentetopp enn hva Norges Bank nå har signalisert. Men forskjellen er ikke veldig stor; vi ser boliglånsrenten opp til 4,00-4,25 prosent til neste år.
Husholdningene har en økt gjeldsbelastning og boligprisene blir dermed også mer sensitive til renteendringer, sammenlignet med tidligere. Vi tror dermed på et boligprisfall neste år, men vi mener samtidig at nedsiderisikoen er begrenset.
Midlertidig byggestans
Begrensingen kommer av lav byggeaktivitet grunnet høye byggekostnader, i tillegg til at det har vært problemer med å få tak i materialer. Det er med på å begrense tilførselen av nye boliger om et til to år. Midlertidig byggestans i forbindelse med småhusplanen gjør ikke situasjonen noe lettere for barnefamilier som ser etter et sted å bo i Oslo. I fjor utgjorde småhus rundt ti prosent av igangsettingstillatelsene i Oslo. I en normal situasjon, ville annen bygging kunne dekke opp for «tapet» av småhus, men nå som byggekostnadene er på et såpas høyt nivå, så ser det mørkt ut. Samlet sett antar vi at tilbudssiden i boligmarkedet vil fortsette å være forholdsvis stram.
Lønnsveksten ventes dessuten å være høy de neste årene; i overkant av 4 prosent. Selv om mye av lønnsveksten i år ventes å bli «spist opp» av høy inflasjon, så ventes husholdningene å få en høy reallønnsvekst neste år. Det er med på å dempe noe av det ventede boligprisfallet.Sara Midtgaard
Setter press på leiemarkedet i byene
Selv om husholdningene i Oslo har mer gjeld i forhold til disponibel inntekt, sammenlignet med andre kommuner i landet, så ser vi ikke for oss at boligprisene skal noe mer ned i Oslo sammenlignet med resten av Norge. Innvandringen ventes å komme tilbake til mer normale nivåer fra før pandemien. Det setter hovedsakelig press på leiemarkedet i byene, som i neste rekke påvirker etterspørselen etter bolig. Videre venter vi at studenter og permitterte som flyttet ut fra hovedstaden gjennom pandemien, vil returnere og bidra med å øke etterspørselen etter bolig.
Stavanger kan bli vinneren
Det er samtidig én by som kan bli den store «vinneren» i boligmarkedet neste år, nemlig Stavanger. Her ventes oljeinvesteringene å ta seg opp betydelig både neste år og i 2024. Det vil dermed være behov for økt arbeidskraft som vil kunne presse opp etterspørselen etter bolig. Problemet blir å få tak i all den arbeidskraften som det er behov for; arbeidsledigheten i Stavanger er allerede på lave nivåer.
I tillegg er det trolig begrenset hvor mye arbeidskraft Stavanger faktisk klarer å kapre fra resten av landet når ledigheten generelt er såpass lav, i tillegg til at arbeidsdeltagelsen har økt. Det kan føre til en kraftigere lønnsøkning i Stavanger enn ellers i landet. Kombinasjonen av noe økt tilflytting, og mer press oppover på lønningene, vil trolig forhindre et boligprisfall i Stavanger.
