Korreksjonen for boligmarkedet har så vidt begynt

Siden toppen ble nådd i august, har boligprisene falt sesongjustert med 1,7 prosent. Dette tror vi bare er starten. Gapet mellom antall boliger som legges ut for salg og antall boligomsetninger fortsetter å øke. Når dette gapet øker, er det ikke noe tegn til vendepunkt med det første. Da må vi få en situasjon hvor boligomsetningene overgår antall boliger lagt ut for salg. Men før den tid kan boligprisene falle ganske så bratt – like bratt som rentene øker.  Boligprisene skal korrigeres tilbake til en ny likevekt gitt et nytt og høyere nivå for boliglånsrenten.

Sara Midtgaard
Sara Midtgaard

Seniorøkonom
sara.midtgaard@handelsbanken.no
//

Tre måneder på rad har det vært rekordmange boliger som har blitt lagt ut for salg, sammenlignet med samme måned tidligere år. Mens antall boligtransaksjoner nå har falt under snittet. Lageret av usolgte boliger har trolig bygget seg videre opp i november, noe som igjen har bidratt til et større prisfall. Boligprisene i Oslo falt med 1,9 prosent sesongjustert i oktober og vi skal ikke se bort fra at de nasjonale boligprisene følger etter hovedstaden i november-statistikken. For landet som helhet tror vi på et prisfall på 1,5 prosent sesongjustert fra i november. 

Etterspørselen etter nye lån faller

Bankene holder nå noe mer igjen, og etterspørselen etter nye lån faller. Bankene svarte i Norges Bank sin utlånsundersøkelse at de ventet noe mer innstrammende kredittpraksis de neste 3 måneder, grunnet mer usikre makroøkonomiske utsikter. Gjeld og boligpriser går hånd i hånd. Når gjeldsveksten avtar, vil boligprisene følge etter. Men på et tidspunkt så stopper det, spørsmålet er hvor mye boligprisene må ned før det stopper.

Nettoinnvandringen på høyeste nivå siden før 2014

Faktorer som bidrar til å dempe noe av fallet i boligmarkedet er innvandringen, som har tatt seg godt opp hittil i år. Nettoinnvandringen i 3.kvartal var på 16 742 personer, som er høyeste nivå siden før 2014. En stor andel innvandringen er flykninger fra Ukraina. IMDi, integrerings- og mangfolds direktoratet, har bedt alle norske kommuner om å kunne ta imot til sammen 35 000 flykninger i 2023.

Hittil i 2022 er det registret til sammen 33 600 flyktninger. Høy innvandring setter i første rekke press på leiemarkedet, men deretter eiemarkedet. Det er fortsatt usikkert hvor i landet de ukrainske flykningene ender opp med å etablere seg og hvor lenge de blir i Norge. Men i det korte bilde bidrar det til å dempe noe av boligprisfallet.

Boligbyggingen bremser mest i Oslo

Hittil i år er det gitt igangsettingstillatelser til litt over 25 000 boliger, mens i løpet av samme tid i fjor ble det gitt tillatelser til 25 170 boliger. Snittet siden 2007 ligger på 24 372 boliger. Dermed ser det ikke ut til at byggingen har bremset så dramatisk mye som det kan fremstå gitt de høye byggekostnadene. I Oslo derimot blir det bygget langt mindre enn det som er normalen. I hovedstaden er det bygget 1421 boliger hittil i år, mens snittet siden finanskrisen ligger på 2500 boliger.

Det er heller ikke sikkert at alle igangsettingstillatelsene faktisk blir gjennomført til ferdigstilte boliger. Men slik situasjonen er nå, ser det ut til at lav bygging rammer Oslo mer enn det rammer Norge. Dermed kan vi se for oss en større oppsving i Oslo boligmarkedet, sammenlignet nasjonalt, etter det ventede fallet.

Tror ikke på nytt oppsving

La oss oppsummere: På et tidspunkt vil boligprisene komme på et nivå som gjør at etterspørselen tar seg opp igjen. På det tidspunktet kan vi se for oss at boligomsetningen overgår antall nye boliger til salgs. Vi tror ikke det blir en ny oppsving i markedet slik som vi har sett tidligere år, men heller en moderat prisvekst. Høy lønnsvekst vil bidra med å trekke opp. Men samtidig ventes det at boliglånsrenta først vil stige videre, for så å holde seg høy i en god stund fremover.

På et tidspunkt vil boligprisene komme på et nivå som gjør at etterspørselen tar seg opp igjen. På det tidspunktet kan vi se for oss at boligomsetningen overgår antall nye boliger til salgs. Vi tror ikke det blir en ny oppsving i markedet slik som vi har sett tidligere år, men heller en moderat prisvekst.
Sara Midtgaard

Markedet venter i likhet med oss i Handelsbanken at styringsrenten vil settes videre opp til 3,25 prosent til neste sommer. Og ser på lengre sikt en styringsrente rundt 2,5 til 3 prosent. Det samsvarer med en langsiktig boliglånsrente rundt 4,25 prosent. Til sammenligning lå boliglånsrenten på knappe 3 prosent før pandemien. Dermed er det utsikter til at det vil være forholdsvis dyrt å låne penger for å kjøpe bolig en god stund frem i tid.

Relaterte artikler

Markedsuro og kraftig reprising i rentemarkedet. Hva har skjedd?

De siste dagene har avisoverskriftene vært preget av dramatiske nyheter rundt den amerikanske banksektoren, hvor uroen også har preget de europeiske markedene. I denne artikkelen vil vi forsøke å gi en forklaring på hva som har skjedd, og hva konsekvensene kan være. Vi tar også for oss utsiktene for rentesettingen til Norges Bank, samt utsiktene for det norske boligmarkedet. Les mer ›