KPMG merker at mange vurderer å overføre hytta til barna. Her er noen av de ulike overføringsalternativene og de skattemessige konsekvensene en slik overdragelse kan ha.

Av Helene Leet Collyer, Tonje Christin Norrvall, advokater i KPMG Law Advokatfirma AS
Publisert 20. juni 2022

Det er forskjellige overdragelsesalternativer.

1. Gaven, altså fritidseiendommen, gis helt vederlagsfritt, det vil si at barna ikke betaler noe for eiendommen.
   
2. Gavesalg, der barnet eller barna betaler en lav kjøpesum, men under markedspris. Dette blir gjerne en kombinasjon av gave og salg/kjøp. Fordelen ved et gavesalg er at du som giver får kontanter til disposisjon.
   
3. Du gir bort hytta til barna, men du har en gjeldspost med sikkerhet i hytta. Barna overtar i forbindelse med overdragelse av hytta også ansvaret for gjelden. Dette innebærer at du ikke lenger har en gjeldspost, mens barna faktisk betaler noe for å få hytta.
   
4. Barna kjøper hytta til markedspris, og kanskje også etter en budrunde med eksterne interessenter, altså et ordinært kjøp.

Hva blir de skattemessig konsekvensene av de ulike alternativene? Og er det andre ting man bør være klar over?

Skattemessige konsekvenser

Ordinært salg

Ved ordinært salg vil utgangspunktet være at du, som selger, skattlegges med 22 % av gevinsten, enkelt forklart differansen mellom kjøpesum og salgssum.
En fritidseiendom kan du imidlertid selge skattefritt dersom du har eid eiendommen i minst fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene (bare brukstid i egen eiertid medregnes). 

Barnas inngangsverdi på fritidsboligen blir deres kjøpesum.

Gaver

Ved rene gaver er det motsetningsvis ingen skatt for giver. Mottaker av gaven vil som utgangspunkt overta givers skatteposisjoner (det vil si din inngangsverdi) og ved et senere salg vil skattepliktig gevinst regnes ut fra denne inngangsverdien.

Har du imidlertid eiet og brukt hytta som egen fritidsbolig lenge nok til å kunne selge den skattefritt (slik beskrevet ovenfor), vil barnas inngangsverdi på eiendommen oppreguleres. Da blir det i stedet markedsverdien på gavetidspunktet som blir deres inngangsverdi på hytta. Vi anbefaler at det foretas en takst på hytta, slik at barna har dokumentasjon for markedsverdi på gavetidspunktet. Dette gjelder særlig dersom barna skulle selge før det har gått 5 år hvor de også har brukt eiendommen som egen fritidsbolig.

Gavesalg

Ved gavesalg (salg til barna til rabattert pris, eller barna overtar din gjeldspost på hytta), er det viktig å huske at du må skatte 22 % av eventuell gevinst med mindre du har eiet og brukt hytta som beskrevet ovenfor.

Gevinsten utgjør differansen mellom din inngangsverdi (det du kjøpte for) og vederlaget du mottar fra barna. Betaler barna f.eks. det samme som du i din tid gjorde blir det ingen gevinst for deg. Barnas inngangsverdi vil være det de har betalt i vederlag, eller størrelsen på gjelden de har overtatt.

Annet å tenke på i forbindelse med overføring:

Skattemeldingen

Du trenger ikke å opplyse om gave/gavesalget i din skattemelding, og det foreligger ingen skattepliktig gevinst som du skal betale skatt av (unntak for gavesalg hvor vederlaget overstiger din inngangsverdi).
Barna må i sin skattemelding opplyse at de har mottatt en gave med en verdi over kr 100 000.
Dersom barna overtar din gjeld som har pantesikkerhet i hytta, er det viktig at du ikke fører opp gjelden i din skattemelding i overføringsåret, og like viktig at barna fører gjelden opp i sin skattemelding. Pantebrevet må også oppdateres.

Arveavgift

Arveavgiften ble avskaffet 1. januar 2014. Det spekuleres og diskuteres om den blir gjeninnført, men foreløpig har vi ikke sett noen konkrete forslag. En gave som gis pr i dag blir derfor ikke «fanget» av arveavgiften.

Gavebrev

Vi anbefaler alltid at det i forbindelse med en gave til barna skrives et gavebrev, hvor gaven beskrives. Videre om gaven skal være forskudd på arv slik at gavens verdi skal gå til fradrag i fremtidig arv. Etter dagens arvelov må det være satt som betingelse for gaven at den skal være forskudd på arv, og det anbefales at øvrige barn gjøres kjent med dette.

Vår anbefaling er i tillegg at det fremkommer at gaven skal være mottagers særeie. Dersom inngangsverdien skal oppreguleres fordi giver kunne solgt skattefritt, kan gavebrevet gjerne si noe om eiendommens verdi (gjerne underbygget av en takst), slik at man har oversikt over dette.

Skjøte

I forbindelse med alle eiendomsoverdragelse, anbefaler vi at dere fyller ut et skjøte, slik at eieroverdragelsen får notariatet. Dette kanskje særlig med tanke på en eventuell gjeninnføring av arveavgiften.

Ved tinglysning av eiendomsoverdragelse påløper dokumentavgift som er 2,5 prosent av hyttas markedsverdi på overdragelsestidspunktet. Det er fritak på dokumentavgift ved arv, men kun for overføring etter død og kun for den ideelle arveandelen ny eier skulle hatt etter arveloven. Dersom giver sitter i uskiftet bo, kan barna imidlertid få fradrag for den delen som anses arvet.

I forkant av overføring av fast eiendom, anbefaler vi at man både vurderer hvordan overdragelsen skal gjøres, og hvilke skatte- og arvemessige konsekvenser overføringen vil få. I denne prosessen kan det være lurt å innhente bistand fra fagpersoner.