Blir det boligpriskrakk i Norge?
I august steg boligprisene friskt med 0,6 prosent sesongjustert, etter et marginalt fall på 0,1 prosent i juli. Aktiviteten tok seg betydelig opp i august, med rekordmange boliger som ble lagt ut for salg, sammenlignet med tidligere august-måneder.
Publisert 21.09.22
Etterspørselen holder seg oppe, slik at omsetningsvolumet tok seg opp til de samme nivå som august i fjor, som var et år med generelt høye salgsvolumer. Når styringsrenta nå begynner å bevege seg over normalnivåer, venter vi imidlertid å se at etterspørselen – og dermed prisene, begynner å dempes mer.
Vi legger bak oss en periode med historisk lave renter, som har bidratt kraftig til å stimulere boligmarkedet. I tillegg har arbeidsledigheten vært svært lav. Men dette er i endring.
Vi ser nemlig for oss en styringsrente på 2,75 prosent ved utgangen av dette året, og deretter en videre oppgang 3,25 prosent i løpet av første halvår neste år. Dette tilsier at boliglånsrenten vil kunne stige til 4,50-4,75 prosent.
Det vil merkes godt i nordmenn sin lommebok, og vi ser nå for oss et noe større fall i boligprisene fremover enn hva vi har antatt så langt. Konjunkturene vil svekkes, og det innebærer at arbeidsledigheten vil stige gjennom hele prognoseperioden. Kombinasjonen av stigende renter og arbeidsledighet veier tyngst, og vil bidra til å trekke boligprisene noe ned.
Spiser opp lønnsveksten
Samtidig er arbeidsmarkedet er fortsatt stramt og lønnsveksten ventes å øke med 4 prosent i år og 4,5 prosent neste år. I år blir alt, og vel så det, av husholdningens lønnsvekst «spist opp» av høye energipriser og prisstigning generelt. Mens neste år ventes prispresset å avta noe og reallønnsveksten å ta seg opp. Vi venter at husholdningene får en reallønnsvekst på nærmere 1 prosent i 2024. Det gir husholdningene noe bedre rom for å takle de rentehevingene som fortsatt kommer på løpende bånd, og det vil bidra til å dempe noe av det nominelle boligprisfallet.
Lav boligbygging begrenser noe av fallet i boligprisene
Boligbyggingen vært rammet av høye byggekostnader og begrenset tilgang til materialer. Historisk har boliginvesteringene hatt en tett sammenheng med boligprisene justert for byggekostnadene. Men gjennom deler av fjoråret var boliginvesteringene på et lavt nivå sett i lys av den høye boligprisveksten, justert for kostnadene ved å bygge. Det kommer trolig av mangelen på materialer, som gjorde at flere byggeprosjekter ble stanset opp til råvarelagersituasjonen var mer oversiktlig, spesielt i forbindelse med krigen i Ukraina. Slik som forholdet ser ut nå, antar vi at boliginvesteringene vil fortsette å utvikle seg flatt til svakt negativt neste år og i 2024. Lav boligbygging vil dermed bidra til å holde tilførselen av nyboliger på markedet begrenset de kommende årene, og dermed begrense noe av fallet i boligprisene.
Anslår fall på 3 prosent
Men vi har likevel vanskelig for å se for oss at boligprisene ikke vil falle i tiden fremover. Vi tror ikke på et krakk, men anslår et fall på 3 prosent neste år, regnet som årsgjennomsnitt. I 2024 ser vi for oss et nominelt fall i boligprisene på 2 prosent, og deretter en utflating. Gitt at vi forventer forholdsvis høy inflasjon gjennom hele perioden, innebærer dette et større fall i realboligprisene.
