Eiendomsmarkedet: Bunnen er fortsatt ikke nådd
Eiendom Norge sine boligpristall for desember overrasket de fleste økonomer med en sesongjustert månedsvekst på 0,2 prosent. Med det har vi fasiten for boligåret i 2022: Boligprisene steg med 5 prosent, regnet som årsgjennomsnitt. Men selv om vi ble overrasket i desember, tror ikke vi i Handelsbanken at «bunnen» er nådd riktig enda, i sesongjusterte termer.
Publisert 25. jan 2023
Norges Bank er trolig ikke helt ferdig med å sette opp renta riktig enda, og rentehevingen fra midten av desember syns enda ikke i boligprisene. Boligprisfallet under høsten i fjor har vært i tråd med fundamentale forhold. Det vil si en naturlig respons på at renta har blitt satt opp. Ifølge de fundamentale forholdene peker pilene videre nedover, men vi venter ikke noe dramatisk fall for boligmarkedet. I kontormarkedet ser vi i midlertidig for oss et større fall. Ifølge Norges Bank har salgsprisen for kontorlokaler allerede falt vel 10 prosent, og vi venter videre nedgang på 17 prosent.
Tror på videre fall på 3 prosent
Fra august har boligprisene falt med 2,6 prosent sesongjustert, og vi tror på et videre fall på 3 prosent. Det kommer av flere forhold, men viktigst av alt er renta. Ifølge Norges Bank sin utlånsundersøkelse falt samlet etterspørsel etter nye lån i fjerne kvartal. Det er to forhold som preger kredittpraksisisen til bankene i to forskjellige retninger. Bankene rapporterer om at endringer i utlånsforskriften bidrar noe positivt til kredittpraksisen, mens endringer i finansavtaleloven bidrar negativt. Totaleffekten viser svakt fallende kredittpraksis de neste 3 månedene, etter en mer markant innstramming mot slutten av fjoråret.
Legges ut mer enn det som blir solgt
Balanseindikatoren, det vil si forholdet mellom antall boligomsetninger og antall boliger lagt ut for slag, er fortsatt i negativt territorium. Det vil si at det blir lagt ut flere boliger til salg enn antall boliger som blir solgt. Det er en tett sammenheng mellom omsetninger og boligpriser. Det betyr at det er utsikter for videre fall, men langt ifra noe dramatisk fall. Vi tror fortsatt boligprisene mot slutten av våren vil være på et høyere nivå enn i starten av pandemien.
Falt 10 prosent fra toppen
Salgsprisen på næringseiendom har falt med vel 10 prosent fra toppen, og avkastningskravet for Oslo er justert opp fra 3,3 prosent til 3,75 prosent. 10 års swaprente har falt de siste månedene, men differansen mellom swaprenten og avkastningskravet er fortsatt lavt, sett i et historisk perspektiv. Snittet siden finanskrisen ligger på 1,6 prosentpoeng og vi tror gapet denne gangen vil øke til 1,5 prosentpoeng. Det betyr at avkastningskravet ventes videre opp til 4,35 prosent. Dette er gitt en 10 års swaprente på 3,85 prosent.
Over 13 prosent økning i snittleiepris
Snittleieprisen for kontorer økte med hele 13,7 prosent i fjor. Dette skyldes høy sysselsettingsvekst innen kontorjobber. Gitt utsiktene for norsk økonomi, tror vi sysselsettingen vil falle med 1,5 prosent, regnet fra dagens nivå. Sist sysselsettingen falt over 1 prosent var under finanskrisen, og da falt leieprisen med over 10 prosent. Vi tror ikke snittleieprisen vil falle like mye denne gangen, siden spesielt bank- og finansbransjen ble spesielt hardt rammet under finanskrisen. Men vi tror leieprisene vil ende ned med vel 4 prosent. Vi skal ikke så langt tilbake i tid for å se et årlig fall i snittleieprisene over 4 prosent. Vi skal bare tilbake til 1. kvartal 2021 hvor leieprisene falt med 7,5 prosent.
Et økt avkastningskrav på 0,6 prosentpoeng, kombinert med fall i leiepeisen på 4 prosent, samsvarer med et videre fall i salgsprisen for næringseiendom på 17 prosent. Det innebærer et topp til bunn fall på vel 25 prosent. Vi tror salgsprisen på eiendom skal videre ned, men vi er langt mer pessimistiske for kontormarkedet, sammenlignet med boligmarkedet.
