Vil boligmarkedet sørge for en raskere renteoppgang?
Norsk økonomi er fortsatt i krise, selv om veksten har kommet i gang igjen. Arbeidsledigheten er fortsatt høy. Likevel har boligmarkedet vist riktig så friske takter. Dette kan gjøre at Norges Bank setter opp renta tidligere enn planlagt.
31. august 2020
Etter et historisk tilbakeslag gjennom mars og april, med norsk økonomi ned hele 11 prosent fra nivået i februar, har vi observert en relativt rask forbedring under den første fasen av gjenåpningen. Men med det har også antall nye smittetilfeller tatt seg noe opp igjen, og videre gjenåpning av økonomien er satt noe på vent. Som en konsekvens er det nå noen tegn til at momentumet i norsk økonomi har dabbet litt av igjen. Arbeidsledigheten har falt mindre i det siste, og det kan også se ut til at konsumenttilliten har begynt å ta seg noe ned igjen. Likevel har det vært full fart i boligmarkedet de siste månedene. Foreløpig er det lite som tyder på at hele vekstoppgangen er hentet ut.
Hvordan henger dette sammen?
Vi ser flere forhold som kan forklare den sterke utviklingen i boligmarkedet. Først og fremst kommer bidraget fra Norges Bank, ved at de i mai gikk til det historiske skrittet å sette renten ned til null prosent. Dette har gitt et bredt fall i utlånsrentene til publikum. Det kan enkelt vises at et standard annuitetslån har blitt 14-15 prosent billigere etter rentekuttene fra Norges Bank. En annen måte å si det på er at «kjøpekraften» i boligmarkedet har økt tilsvarende. Men renta virker ikke i et vakuum. Dersom norske husholdninger fortsatt hadde sett mørkt på fremtiden, slik de gjorde tilbake i mars og april, ville nok boligprisene ha falt uansett. Men konsumenttilliten har – selv med noe ny usikkerhet i det siste, tross alt hentet seg opp fra bunnivåene.
Bankene har også fått økt fleksibilitetsgrensene i en periode, noe som gjør at de kan låne ut et større volum enn ellers. Riktignok hevder de at de ikke utnytter den nye fleksibiliteten fullt ut. Men husk at bankene normalt opererer med en større buffer enn hva regelverket legger opp til. Ved økte fleksibilitetsgrenser vil da bankene automatisk få noe mer å gå på.
De mest sårbare som mister jobben
Det siste forholdet er at koronakrisen har rammet norsk økonomi, og dermed også arbeidsmarkedet, på en skjev måte. Krisen har nemlig gått særlig utover tjenesteproduserende sektorer, og forskning på norske mikrodata viser at blant dem som har mistet jobben finner man en klar overrepresentasjon blant de med lave inntekter, lave timelønninger og lav utdannelse. Det er neppe blant disse vi finner de mest aktive i boligmarkedet om dagen.
Men det store flertallet er fortsatt i jobb, og føler seg også rimelig trygge på egne vegne. Da er det det også lett å se for seg at mange av disse har kunnet strekke seg litt ekstra i budrundene. Det er tross alt bare én strategi som gjelder i budrunden: Å by mest. Noe som er lettere å gjøre etter at Norges Bank har kuttet boliglånskostnadene med 14-15 prosent. Riktignok er det satt et tak på hvor mye norsk husholdninger kan låne (5 ganger brutto inntekt). Men gitt at taket ikke er nådd for alle allerede, er det fort mulig å ta ut noen prosent av kjøpekraftforbedringen i boligmarkedet.
Gir dilemma
Men dette gir også Norges Bank et dilemma. Renten ble nemlig kuttet til null da usikkerheten rundt norsk økonomi, herunder boligmarkedet, var som aller størst. Samtidig vet sentralbanken at renta potensielt sett kan sørge for en sterk prisakselerasjon i boligmarkedet. I så fall øker også gjeldsopptaket, slik vi ser nå, noe som igjen øker sårbarheten for norske husholdninger. Dette liker Norges Bank dårlig. Det er også grunnen til at de relativt raskt begynte å forberede husholdningene på at perioden med nullrente ikke ville vare evig. Men boligprisene har utviklet seg sterkere enn hva Norges Bank har anslått også i det siste, noe som ytterligere kan fremskynde den første renteøkningen.
I markedet flørtes det nå med at renta kan settes opp allerede i løpet av høsten til neste år. Hva som til slutt vil skje vil selvfølgelig bero på en rekke forhold. Men det er liten tvil om at utviklingen i boligmarkedet vil få mye oppmerksomhet inn mot rentemøtet i september, hvor Norges Bank skal legge frem ny rentebane.
